今年底 ，宝安区福永街道凤凰社区的一块工业用地有望正式挂牌出让 。尽管这是一块建筑面积仅有约1.46万平方米的“袖珍”用地 ，但因为有望成为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点 ，备受外界关注 。

  这虽然是深圳土地改革的“一小步” ，但意义重大 。它的探索 ，与三中全会对土地制度改革思路和精神“不谋而合” 。三中全会在建立“统一的建设用地市场”方面有突破性要求 ，赋予农村集体经营性建设用地 ，与国有建设用地平等的地位和相同的权能 。深圳自2012年5月25日正式公布《深圳市土地管理制度改革总体方案》 ，新一轮土地改革启动一年多来 ，聚焦存量土地二次开发利用 ，结合产业转型升级 、社会结构转型 、功能结构完善等各项要求 ，推动深度城市化已初现成效 ，在土地改革方面有望走出一条新路 。

  昨天上午 ，记者前往凤凰社区 。从地图上看 ，这块有望年内出让的地块 ，位于广深公路(107国道)北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域 ，呈三角形 。记者从福田出发从北环上广深高速 ，经机场出口驶离高速公路后 ，沿广深公路福永方向前行约5公里后到达 ，全程行驶约40分钟 。

  在现场 ，记者看到 ，该地块与广深公路仅隔了一块绿化带 ，呈三角形 ，目前被作为临时停车场使用 ，边缘建有一座两层高的垃圾中转站 。该地块附近主要以六 、七层高左右的住宅为主 ，附近有一家医院和一个综合市场 ，生活氛围浓厚。

  据记者了解 ，早在今年1月 ，深圳市政府出台“优化资源配置促进产业转型升级“‘1+6文件’”(下称“1+6文件”) ，原农村集体经济组织继受单位 ，实际占用的符合城市规划的产业用地 ，在厘清土地经济利益关系 ，完成青苗 、建筑物及附着物的清理 、补偿和拆除后 ，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权 。两种收益分配方式供选择 ：第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金 ，50%归原农村集体经济组织继受单位 ；第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金 ，30%归原农村集体经济组织继受单位 ，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套 。凤凰社区这一块即将挂牌出让的工业用地 ，正是“1+6文件”发布之后首个通过审批的试点 。

  “目前正在走挂牌出让的程序 ，没有遇到大的障碍 。”昨日 ，记者辗转联系到凤凰股份公司的相关负责人文先生 ，据他介绍 ，出让的收益模式将会按照第二种方式 。“成功出让后 ，社区股份公司还会通过增资扩股的方式入股竞标企业 ，成为其股东 。”文先生表示 。这样的方式对于原住民来说 ，收益比简单的租地或卖地更“可持续” 。

  与国内其他一些城市不同 ，深圳在经历了1992年和2004年两次土改之后 ，特区内外的农村集体土地全部转为国有 ，原村民全部转为城市居民 ，集体经济建立了股份公司形式 ，将全市土地纳入政府统一管理 。从理论上说 ，深圳并不存在常规意义上的“农村集体用地” 。

  “但是很多土地在完善土地权益过程中还存在争议 ，在实际操作过程中出现‘土地政府拿不回 、集体用不了’的尴尬局面 。”昨天 ，市规划国土委相关负责人对记者表示 ，年初推行的“1+6”文件，允许符合条件的产业用地入市流通 ，实际就是对于盘活这些土地的一种尝试 ，如果可行 ，不排除将来会有更大限度的放开 。而这些政策的创新 ，正符合三中全会中央对土地制度改革作出的新部署、新方向 。

  “对于深圳而言 ，新一轮土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度 。”上述负责人对记者说 。众所周知 ，深圳的土地资源极为紧缺 。据记者了解 ，我市新增用地即将耗尽 ，新一轮土地利用总体规划确定 ，全市建设用地总量为976平方公里 ，目前仅剩约46平方公里 ，可以说增量用地用于基础设施配套建设都不够 。因此对于存量土地的开发利用显得至关重要。

  显然 ，相较于增量土地 ，存量土地涉及大量的权益主体 ，存在更加错综复杂的利益关系 。“说白了 ，新一轮土改的突破口一方面是对土地权利 、权益的明晰化和再分配 ，另一方面是加大二次开发的市场化配置力度 ，促进土地高效利用 。”一位熟悉深圳“土改”政策的专家对记者说 ，城市更新 、土地整备工作等 ，都是在这个大的框架下进行，深圳已做的大量探索和尝试都可以成为其他城市借鉴的经验 。

  事实上 ，深圳新一轮土改启动以来已经取得显著成效 。据记者了解 ，2012年我市土地利用模式的拐点已经出现 ，存量用地供应占供地总量的56% ，首次超过新增供地 。未来 ，存量用地供应还将继续加大 ，成为我市今后发展的主要支撑 ，今年达到土地供应计划的70% 。

  在采访中 ，无论是主管部门相关负责人 ，还是业内专家 ，均认为三中全会中央对土地制度改革作出新的部署 ，深圳已经走在了全国前列 ，但是未来依然面临一些问题和挑战 。这些问题不仅深圳有 ，全国其他城市也有 。例如作为土地管理制度改革的重要任务和基础工作 ，对大量“土地和建筑物的确权”无疑是******的难点 。同时 ，平衡好市场在有限的土地资源配置中的“决定性”作用也至关重要 。

  还有专家指出 ，要保持城市活力必须要产业优先 ，但是对于一些想要扶持的产业 ，地方政府必须摆脱过分依赖通过土地供给方式的扶持 。“要充分发挥市场机制 ，例如以税收或补贴等优惠方式 ，取代以前用低地价引进产业的做法 ，把对企业的支持由隐形变为显性 ，这样更加公平透明 ，导向性也更明确 。”该专家表示 ，如果深圳能够在这些问题上走快一步 、走远一点 ，无疑会在新一轮改革中继续发挥“排头兵”的作用 。

  土地位于深圳宝安区福永街道凤凰社区 ，处于广深公路(107国道)北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域 ，呈三角形 ，用地面积14568平方米 ，已长期处于闲置状态 。该地块与广深公路仅隔一块绿化带 ，目前被作为临时停车场使用 ，边缘建有一座两层高的垃圾中转站 。

  此次凤凰社区农地入市的收益模式为 ，市国土基金与农村集体经济组织按7 ：3的比例分配收益 ，并且后者持有总建筑面积20%的物业 。