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行业新闻
“商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式
。”商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示
，目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段
。
中国新城市开发等房地产公司的招股情况不理想
，显然和内地商业地产商普遍没有找到成熟的盈利模式有关
。
通过移动互联网聚焦目标客群
住宅市场频频遭遇政策调控以来
，商业地产一直被视为避风港
。转型商业地产也成为近几年来行业中最热门的话题
。作为地产一哥
，万科无疑是最具有危机感的企业
。
2013年以来
，北京万科在万科商用的新业务层面不断探索
，从 “盖有人住的好房子”转型到“盖有人用的好房子”
，业务也已拓展至购物中心
、社区商业
、写字楼
、酒店
、养老服务等城市综合配套服务领域
。
今年以来
，万科则先后联手百度
、雅诗阁
、途家网
，对商用物业进行新的尝试
。
在接受《每日经济新闻》记者采访时
，万科集团副总裁毛大庆表示
，与雅诗阁合作意味着万科在北京真正开始了服务公寓的业务
，据其介绍，双方在苏州
、无锡
、北京大兴和顺义的4个项目共涉及700套公寓
。
此外
，万科位于北戴河的某项目将首次尝试互联网思维模式
，通过途家网为项目业主提供后期的增值服务
。
借助互联网是目前被众多房企广泛运用的新利器
，以万达为例
，正是利用“大数据”的电子商务模式对其线下资源进行整合
，利用这些项目资源
，建立会员体系
，通过现代移动终端的先进技术
，掌握每一个项目中
，大量会员消费的次数
、额度
、喜好等
，然后根据大数据做出分析
，有针对性地进行下一阶段的招商和调整商家布局
。
强调个性化的消费体验
当越来越多的企业涌入商业地产的开发大潮中
，如何避免同质化
、实现独特的竞争力无疑是突围的关键
。
有统计数据显示
，去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国
，全球在建购物中心面积超过一半也来自中国
。
华远地产董事长任志强此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示
，在华远的发展战略中
，商业板块不可或缺
，而商业战略和综合体运营将成为华远新的发力点
。
作为主战场的北京
，华远商业版图已初现雏形
。其中
，位于通州的华远·好天地定位为区域型商业
，华远·华中心着眼于城市和区域商业综合体
，门头沟地块规划的华远·华中心（北京）则定位于顶级商业综合体
。
外资老牌商业运营商凯德也在不断调整其在国内的产品分布
。凯德商用去年7月份收购的位于北京南三环的大峡谷购物中心项目后
，通过升级餐饮及儿童业态
，出租率已由收购时的92.7%提升至目前的99.8%
，租户数量也从原来的163个增加到190多个
。
凯德去年收购改造的另一处商业项目凯德晶品购物中心
，则主打高端消费
。
《每日经济新闻》记者近日实地走访北京多个商圈后发现
，不同于核心商圈的业态布局
，社区商业更注重贴近生活所需
，针对某一类人群消费习惯设定的业态比例不断放大
，带来的客流量不降反升
。以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例
，该项目充分放大了儿童业态的配比
，据了解
，该项目的snoopy乐园开业当天就吸引了7万人的客流量
。
“每一个商业项目都会有2~3年的培育期
，市场供应不断加大也考验产品差异化
。”王玉珂对《每日经济新闻》记者说
，产品差异化基于对需求的研究
，“通过对周边客群的需求分析
、消费方式变化的分析等
，找到目标客群和产品的契合点
。”
探索盈利能力再造
除了定位差异化
，大量自持面积对于资金沉淀的需求以及运营能力的考验
，也让商业地产项目没有想象中美好
。
兰德咨询此前发布的一项调查数据显示
，内地上市房企中持有商业地产的
，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%
，高的达到7%
；相对于持有性物业资产
，租金收入仅占1.5%左右
，经营利润则大都为负
。
“就拿万达来说
，之前一直希望将商业地产单独上市
，但核心的盈利点却很难被资本市场所认可
。”一位不愿具名的商业地产分析人士对《每日经济新闻》记者直言
。
公开资料显示
，去年万达商业地产公司收入1456.2亿元
，其中地产业务（公寓
、商铺
、写字楼）收入1262.5亿
，租金收入仅85.6亿元
，占总收入的5.87%
。
记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益
，分别为96.73港亿和90.78亿港元
，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%
。
“类似新鸿基
、太古等港资地产商
，其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资
，能够接受长时间的持有运营
，而国内运营收益占企业整体收入超过5%的少之又少
。”王玉珂说道
。
在王玉珂看来
，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题
。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式
，可售的产品很多
，包括住宅开发
、商铺
、产权式酒店等
，但最核心的是租售比例的把控
。”
