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行业新闻
在核心城市的中心区域
，“寸土寸金”就意味着必须精打细算
，城市规划者和商业地产开发商正不谋而合地将目光转向地下
。日前
，上海首次通过招拍挂的形式成功出让了一个“地下空间”
，即浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程
。上海佳质资产管理有限公司以10亿元竞得了这块地下空间
，溢价245%
。
除了上海
，地下空间的商业开发已经在国内多个城市酝酿发酵
，广州
、佛山
、深圳
、杭州
、无锡
、德州等多个城市此前亦均有地下空间出让的案例
。
中国商业地产联盟副会长王永平分析
，利用地下空间发展商业是国内外大城市发展的一个重要趋势
。国内城市的地下商业就是一座尚待开采的金矿
。业内专家同时也指出
，地下商业概念虽然日渐火爆
，但是目前经营成功的案例并不多
。地下商业开发不能简单仿效普通商业地产的模式
，聚客商圈和发达的轨道交通是关键
。
抢攻“地下城”
佳质资产拍到的黄浦江沿岸地块位于陆家嘴金融城
，是上海城市发展的战略核心区域
，在业内人士看来
，可以说是发展商业地产的黄金地块
。
“尽管地上是景观性质
，但在地下同样可以实现商业空间的功能
，因为周边商业配套比较少
，可以预见这块地下商业空间的前景很好
。”上海同策咨询研究部总监张宏伟对中国房地产报记者表示
。
在张宏伟看来
，这块地下空间之所以珍贵
，是因为该区域的地上空间已经开发殆尽
，去年一年内
，这块土地周边仅出让了两块较小的用地
，而地下空间的开发则可以进一步挖掘该区块的商业价值
。
政府无疑也认识到了地下空间的潜力
。上海正致力于把地下“城市地图”构想变成现实——将1600多万平方米的地下空间打通
，从而形成一个“地下上海”
。杭州市制定了《中央商务区（钱江新城核心区）地下空间规划》
，钱江新城核心区地下空间规划总建筑面积约为258万平方米
。北京计划在2020年以前
，重点发展17个大型地下空间项目
，并达到9000万平方米的地下使用面积
，是目前3000万平方米使用面积的3倍
。
据测算
，到本世纪末
，将有1/3的世界人口工作、生活在地下空间
，地下空间已成为城市的战略性空间资源
、新型国土资源
。不同于过去城市发展过程中
，地下商业仅作为商业地产的补充形式存在
，在城市土地资源愈加稀缺
，城市地面交通捉襟见肘的情况下
，地下商业有望迎来长足发展的新机遇
。
“地下商业开发一定会成为商业地产新的发展方向
，但是目前的地下商业主要集中在高铁
、快轨交通枢纽中心以及大型购物中心下面，其他地方的地下商业比较少
。对开发商来说
，开发地下商业的关键问题还是选址
。”张宏伟说
。
香港名店街商业运营总经理符然克也表达了同样的观点
，他指出
，欧美
、日本等国家开发城市地下空间已经有150多年的历史
，其成功依赖的就是庞大的交通体系
。从香港
、纽约
、巴黎等国际城市的经验来看
，在地铁沿线的物业中
，受益******的是商业
，其次是写字楼
，第三才是住宅
。其原因首先在于地铁沿线备选位置更多
，有利于开发地下商业空间
；其次地铁可以带来旺盛的客流
，有利于地下商业空间的繁荣
；三是地铁可以改变商圈格局
，有利于地下商业项目的崛起
。
“纵观所有成功的地下商业项目
，基本上都位于人流量非常大的地方
，定位为城市广场
。所以
，做地下商业必须围绕‘人气’
，坚持‘定位’
。”符然克表示。
张宏伟也认为
，只有根据人流特性，做好客群定位
，才能实现聚客效应
。
地下风险犹存
尽管商业地产的“鼹鼠”模式已经启动
，从政府到开发商都跃跃欲试地“向地下要效益”
，但业内人士也指出
，实际上到目前为止
，国内经营成功的地下商业地产案例屈指可数
。
大中华购物中心联盟主席助理柏文喜告诉中国房地产报记者
，地下商业说到底还是由于地上空间稀缺而被迫开发的
，从人的天性和习惯来说
，毕竟还是不愿意进入地下
。目前中国的地下商业发展尚处于初级阶段
，不像日本那么发达
，要培养客群进入地下商业
，还需要一定的时间
。
“而且
，目前的地下商业往往不注重技术问题的解决和地上地下整体化设计
，这对地下商业的发展是不利的
。”柏文喜指出
，现在部分地下商场与相邻地上商城连接不够通畅
，出入口没有过渡
，联动效应不明显
；一些“地下城”功能定位不准确
，没有充分考虑人性化设计
，通道压抑窄小
，容易导致消费者停留时间短
。
业内人士指出
，地下空间的规划必须具有超前意识
，在经营模式和品种上
，地下的商业经营与地上的商业经营要避免同质化
，绝不能“新瓶装老酒”
，要通过清晰定位
，形成对地上商业的补充
，这样才能成功引导消费者
。
在目前已有的地下商业中
，柏文喜认为
，经营比较成功的一是像沃尔玛这样的大卖场
，二是经营时尚前卫饰品的小商业中心
。“这类商业中心的特点都是聚客能力强
，因此是地下商业******的业态
，”柏文喜表示
，“此外就是依靠强势品牌带动的商业中心
，济南银座和西安世纪金花钟鼓楼广场的成功
，体现的就是强势品牌在地下商业中的带动效应
。”
此外
，业内专家还指出
，对于企业来说
，进军地下商业的风险不仅在于设计和定位
。消防抗灾
、全采光
、恒温等这些技术问题都必须纳入企业的考虑范围
，因为其带来的成本可能达到地上建筑开发成本的几倍
，对企业形成较大的资金压力
。
在柏文喜看来
，地上商业地产还有一个不可回避的先天缺陷：没有产权
。他指出
：“根据我国的人防（人民防空）法规
，地下空间既不属于开发商也不属于业主
，属于人防
。和平时期企业可以有经营权
，但是不拥有产权
。有些地方政府也能给企业办房产证
，但这样的房产证其实是无效的，无法融资
，银行也不接受抵押贷款
。”这无疑将给企业带来更大的融资压力
。
但柏文喜表示
，尽管地下商业地产目前还面临种种问题
，但随着地下空间不断扩张
，人们会慢慢形成地下消费的购物习惯
，一二线城市地下商业前景依然值得看好
。
