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行业新闻
新年伊始
，华润置地为全年的扩张
，再次启动一笔20亿美元融资
。
2月14日
，华润置地公告宣布
，已向香港联合交易所申请发行20亿美元中期票据
，票据计划于2014年2月13日起计12个月内
，通过仅向专业投资者发债的方式上市
。
对于这笔仅向专业投资者发行的票据，相关分析认为
，不排除华润置地与意向机构已有接洽的可能
。
而在美国量化宽松政策逐渐退出当下
，该笔票据的发行机率大小
，及利率高低情况会如何
？对此
，相关分析师表示
，华润置地成功发行该笔发债问题不大
，同时
，以往华润置地在资本市场都能获得较便宜资金
，照此来看
，此次其融资成本也不会太高
。
“除较中海早前发行的15亿美元债券利率
，稍高一点外
，相比其他国内民营企业的发债利率还是要低很多”
。
不过
，值得一提的是
，若该笔票据成功发行
，将超越中海早前在美元债市场上发行的15亿美元票据
，成为目前内房企在美元债市场上获得金额最高的发债
。
融资补仓一二线
对于如此大规模的融资
，其用途自然备受关注
。对此
，上述分析师表示
，2013年
，华润置地多是通过银行贷款获得资金
，虽不排除此次融资或用于偿还债务的可能
，但主要还是帮助华润置地补给一二线城市的土地
。
据了解，尽管2013年华润置地在规模上有所增长
，但毛利率却逐渐下滑
，究其下滑原因
，外界分析认为
，或还是与其早前大力布局当下毛利率普遍较低的二三线城市有关
。
据不完全统计
，在2010年和2011年
，华润置地耗资近400亿元
，在众多二三线城市大肆拿地
。
但随着一二线城市的市场热度
，在2012年下半年和2013年全面回暖
，自2012年开始
，华润置地也开始将资源重新向一二线城市倾斜
，这一点从今年华润的拿地动作上已有所体现
。
通过查阅华润今年以来的拿地记录不难发现
，今年以来华润需支付的土地款已近100亿元
，拿地区域囊括北京、上海
、福州等一二线城市
。
具体来看
，1月13日
，华润以38.34亿元的价格竞得福州两商服用地
；1月16日
，华润又以19.3亿元的的总价摘得北京门头沟地块
；随后1月24日
，华润置地再以11.05亿元摘得广西柳州一商地
。
除通过公开市场拿地外
，华润早前还宣布
，将与绿地香港合作开发上海黄浦区一宗价值60亿元的地块
，其为此将支付约30亿元的土地款
。
不过
，虽然华润拟通过将布局回调至一二线城市
，来保证其毛利率
，但一位长期跟踪华润置地的分析师还是表示
，华润置地的毛利率在短期内难以得到提升
，需要到2015年才能得到改善
。
同时
，该分析师还补充指出
，目前来看
，因为一线城市土地溢价高
，所以综合下来项目的毛利率也并不高
。
“而大部分开发商之所以又重新回归一二线城市
，一方面是考虑能对去化率有帮助
；另一方面可能还是考虑市场好转后
，一二线城市的楼价涨幅会更高一点”
。
加速商业地产扩张
一边是出于盈利考虑
，通过大规模补给一二线城市土地
，将布局重点回调至一二线城市
；而另一边
，华润在置地商业方面的扩张也在继续
，这或许也是华润置地需大规模融资的另一缘由
。
纵观华润置地打造的商业产品
，已形成了万象城和五彩城两个系列
，分别承担都市综合体和区域商业中心的定位
。其中
，华润万象城已有深圳万象城
、杭州万象城
、沈阳万象城
、南宁万象城等
；华润五彩城目前则已在全国布局20座城市。
据最新市场消息显示
，郑州万象城4月份就会开业
，预计今年下半年青岛和重庆万象城也会陆续开业
。此外
，位于合肥市望江路与合作化路交口的“华润五彩城”将于今年5月1日正式开业
。
而除上述即将开业的项目外
，还有多个新拿地块
，华润置地也有意将其打造成商业项目
。其中
，包括华润于今年1月13日在福州获得的两宗商服用地
，其计划建华润万象城及华润五彩城两大标杆项目
；1月24日竞得的广西省柳州市地块
，华润置地也预计将该项目复制南宁华润中心，打造成顶级购物中心万象城
。
随着华润旗下商业物业大规模扩张
，市场对华润如此迅速打的造商业物业
，其质量会否有所保证也有所担忧
。
对此
，相关分析师表示
，华润在商业物业方面发展的优势还是很明显的
，尤其是深圳的万象城
。但是商业物业对华润置地来说
，虽然能仅起到一个平衡现金流的作用
，而不可能大规模去发展
。
该分析师表示
，不可大规模去发展
，主要是因为商业有几个难点
：第一
，商业项目必须有好的位置
，否则很难有个好的租金
，而随着近几年的商业热
，可供开发商业物业的区域逐渐减少
。
其次
，大部分商业物业的养商周期比较长
，“通常来说
，一个mall要给公司创造回报需要六年的时间
。因此对企业来讲
，很难短时间来通过mall来改善其资产负债表
，甚至对资产负债表还有一定的损坏”
。
再者
，淘宝电商的发展
，对实体mall造成了一定冲击
。据该分析师介绍
，随着消费能力
、消费层级的下降
，现在很多mall都在转型
，增加更多体验性的业态
。“但这种类型的租金比传统的百货服装
、租金首饰的租金相差太远
，因此长远来看
，mall的发展前景也并不乐观”
。
此外
，该分析师还补充指出
，虽然华润商业发展的很好
，但是综合各方面因素
，其对商业的投入还是必须慎重
。
“在一二线开发区域受限情况下
，目前华润已去三线城市打造商业项目
，但三线城市的环境其实不是那么好
，跟一二线城市相比
，人流量或会一样多
，但却带不来那么多的消费
，加上当地操作程序繁琐
，即便是央企去到三线城市做mall水土不服的可能性也非常大”
。
