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行业新闻
越来越多的大型房企正在加入商业地产的游戏
。但他们发现
，在进入二三线城市之后
，游戏的难度越来越高
。以商业地产开发著称的万达
、华润置地在多个城市不得不“面对面”
，争抢客源
。
与一线城市的超大容量不同
，杭州
、厦门
、成都等二三线城市消化能力有限
，新的力量加入后
，整体开始出现供大于求的征兆
，随着两三年后大批的商业项目上市，企业运营的风险大大增加
。
竞争加剧的市场
继2013年年底20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后
，1月13日
，华润置地又以总价38.34亿元摘得福州鼓楼区工业路沿线两地块
。
不只是在福州
、厦门
，目前华润旗下万象城系列已进入杭州
、沈阳
、南宁等多个二
、三线城市
，其商业地产扩张大幅规模化
。监测数据显示，2013年
，以华润
、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地的扩容较为明显
，分别达到293.46万平方米和295.21万平方米
，占比分别为75.7%和87.5%
。
另一家在二三线城市拥有超大存量商业项目的开发商是绿地集团
。数据显示
，绿地2013年的土地储备计划为800亿元左右
，在建商业地产超2000万平方米
。
其中
，最多的形态是超高层地标性建筑
。据统计
，绿地现已建成17栋绿地中心超高层
，目前全国300米以上的地标性建筑有50%是由绿地集团投资建造的；在世界十大高楼中
，绿地集团旗下就有3个
，未来每年还将有2~3栋绿地中心竣工
。
万科
、保利
、龙湖、远洋等房企
，去年也纷纷加大了对二三线城市商业地产的投入
。万科2013年新增纯商业面积二线城市占比为29.5%
，保利则为38.6%
。
多家房企公布了商业地产开发战略
。万科商业地产
，以社区和区域型消费项目为主
，目前投资已超百亿
；保利地产(600048,股吧)未来商业地产比例将达到20%-30%
，目前在广州
、北京
、上海
、天津
、成都
、武汉等中心城市已建商业地产总建面积超过250万平方米
；龙湖计划未来3年其销售型商用物业的总货值达到300-500亿元
，10-15年后商业地产的利润将占集团的30%；远洋地产确定了“四三一”战略
，即商业地产占资产规模的40%，贡献30%的利润
，营业额占比10%
。
“如果说在北京有四座万达广场还可以容纳
，但在厦门
、杭州这类城市
，根本不需要这么多
，何况还有那么多的万象城
、万科广场
、龙湖天街可供选择
？”一位资深商业地产人士对21世纪经济报道记者说
，二三线城市对购物中心
、写字楼的需求是极其有限的
，以前还只有万达跑到二三线去拿地做购物中心
，现在几乎所有的开发商都去了
，竞争必然惨烈
。
扎堆上市运营风险聚集
多位地产界人士指出
，当前房企商业地产开发的主要支持手段仍然是销售
，即使是万达
，也是靠销售住宅
、公寓
、商铺来应对后续持有
、运营的现金流
。这意味着
，房企将首先在销售市场面临竞争
。
以绿地为例
，兰德咨询总裁宋延庆说
，绿地的商业地产主要是两条产品线
，一是在城市核心位置开发的绿地中心
，另外一部分就是在郊区开发的商务楼
。大部分出售
，只有小部分选择自持
。
绿地董事长张玉良表示
，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%
。但易居中国联席总裁丁祖昱指出
，目前即便是北京和上海
，商业地产也出现了销售平庸
、产品单一化的现象
，未来商业地产销售存在不小的难度
。
以2013年北京商业项目的******龙湖时代天街为例
，其销售额仅为14.3亿元
，与住宅******西山壹号院年销59.3亿元的成绩相比
，时代天街只及其四分之一
。
在上海
，2013年商业地产******世茂纳米魔幻城全年销售21.7亿元
，而排名第二位的项目销售额只有6亿元
。
CRIC分析师范宏华认为
，在二三线城市
，像绿地
、华润置地这样的企业
，在运营上虽有一定优势
，但其面临的竞争正在急剧增加
。特别是绿地中心
、万达商业广场
、华润万象城这样的同质性产品竞争尤为激烈
。
丁祖昱指出
，从项目模式上讲
，目前被开发商卖掉的商业项目
，恰恰是最不应该卖的
。因为居住区消费聚集
，周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体
，这类项目具有最好的盈利预期
，应该自己持有
，但大量的居住型商业
、社区型商业都卖掉了
，非常可惜
。
商业项目的运营
，除了销售部分之外
，剩下的持有部分如何处理
？万科的回答是资本化
，但多数业内人士都认同
，国内商业地产项目的租金收益不足以支撑REITs的回报率
。一个可替代的课题是
，商业地产的金融创新
。
目前以保利
、越秀
、金地
、金融街
、滨江
、华润等为代表的百强企业
，正在构建“商业地产+金融”的模式
。其中
，金地
、阳光新业
、华润
、金融街等企业成立了基金管理公司
，主要分为面向持有且具有稳定租金收益物业的核心基金
、持有收租物业并进行新投资的增值基金
、投资开发领域或者公司上市前股权的机会基金等三种类型
。如金融街于2012年12月26日通过了全资控股的融信(天津)投资管理有限公司出资200万元设立规模不超过2亿元
，投资期限为3+1年的私募股权基金
。
