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行业新闻
“未来10年
，我们计划建50家品牌连锁专业养老机构
。”日前
，保利地产董事长宋广菊在接受中国房地产报记者采访时表示
。保利于当日发布了养老地产发展战略
，确定了“以居家为基础
，统一服务标准
；以社区为依托
，统一配套标准
；以机构为支撑
，统一专业标准”的管理模型
，重点关注传统文化
、心理
、生理需求的“三位一体”养老模式
。
宋广菊认为
，目前养老行业的整体盈利较弱
，通过对产业全链条的整合
，保利有信心用3～5年时间实现盈亏平衡
，在8～10年内达到发达国家的盈利水平
，最终打通金融通道
，实现REITs上市
。
2013年12月24日
，全国老龄工作委员会办公室透露
，国家正在酝酿关于养老产业的系列化支持措施
。这也给保利带来了信心
。
对此有业内人士认为
，在目前土地
、金融
、保险等配套政策存在缺位的情况下
，保利的盈利预期和远景规划显得过于乐观了
。
试水养老地产多元化布局
“远郊的
、独立于社区之外的养老地产
，都是没有生命力的
，不可持续的
。中国老人喜欢和子女住在一起
，所以要强调居家养老的专业化
。”保利地产副总经理胡在新介绍
，经过3年探索和实践，保利现已重新定义养老产业在集团发展中的战略地位
，也在养老观念
、养老功能、养老形式
、养老区位等方面找到了定位
。
保利地产的居家养老以物业服务为平台
，提供“助餐
、助浴、助洁
、助急
、助医”的“五助”定制服务
。宋广菊透露
，未来3～5年时间内
，保利将对原有社区进行适老化改造
，新建社区统一适老化设施标准
，向旗下所有社区提供居家养老服务
。
对保利而言，养老地产并不是孤立的产品线
，相反
，充分发挥养老产业特别是专业养老机构的协同效应
，提升其他产品的价值也是其重要考量
。此外
，保利还将以会展商贸为平台
，与多家产业链龙头企业合资组建专业公司
，打造横向和纵向的全产业链模式
。
“养老地产对住宅销售肯定有帮助
，这种增值服务有利于我们获取开发环节的收益
。”宋广菊直言
。在更深的层面
，养老地产也承担了保利战略转型
、提供新利润增长点的重任
。在她看来
，当中国城镇化率达到70%时
，房地产依靠快速销售获取利润的模式已很难维系
，要保持企业的稳定增长就必须进行多元化布局
，“养老地产就是我们在纵深多元化和横向多元化的布局之一
。10年后这或许会成为保利的利润增长点之一
。”
自持经营养老项目难盈利
尽管养老地产的价值获得公认
，但国内养老地产的运营模式以及政策仍是盲点
，对于养老地产到底该如何推进
，目前尚未有一家房企公开表示能“拿捏得准”
，谈盈利模式都还为时过早
。
“当前操作养老地产的开发商基本都在试水
，尚未找到快速复制与扩张的盈利模式
。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示
，养老地产的盈利也大多是靠地产的销售赚钱
，纯养老运营部分尚处于初级探索阶段
。
保利地产首个自持经营的养老项目北京西山和熹会
，至今依然没有逃脱盈利尴尬
。据了解
，目前北京西山和熹会总共拥有200套房间
，已有110位老年人入住
，目前的入住率约50%
。
有媒体报道称
，北京西山和熹会前身为一个四星级酒店
，总建筑成本数以千万元计
，一张护理床价格近万元
，再加上改造
、装修等费用
，总成本相当可观
。就算入住率为100%
，也存在入不敷出的风险
，“该项目预计需要30年才能收回成本”
。
北京保利安平养老产业副总经理钱京坦言
：“和熹会项目本身不具备可复制性
，目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本
，连装修成本都远远不够
。”
胡在新认为
，保利倡导的养老产业盈利模式是微利模式
，即通过资金回收快的住宅反哺回报周期长的养老地产
。在居家养老方面
，通过提供适老化的产品设计和增值服务
，收取养老增值服务费
；在社区养老层面
，通过老年公寓的租赁和社区配套服务
，在收费方式上采用使用权10年租赁收费制
。“但不可否认的是
，目前和熹会项目仍处于亏损阶段
，前期的投入全部来自于公司地产业务的盈利
。”
事实上
，投资大
、回收期长的养老地产到底该怎样做
，也成为了行业共同面临的问题
。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示
，尽管养老地产是一个新的掘金点
，但由于开发模式和营销方式不同
，养老地产前期投入大
，回报周期更长
，业内公认会在7～10年以上
，足足是商业地产的两倍
，且普遍缺乏明确的盈利模式
，需要开发商有“打持久战”的准备
。
探索对接资本市场可行方案
“房地产商做养老有着得天独厚的优势。”胡在新认为
，房地产商在社区资源
、物业服务等方面有着很强的整合能力
，而房地产行业至今尚未形成全生命周期的产品供应体系
。天然优势和市场空白都是保利投身养老地产的发展机遇
。
按照规划
，保利将通过适老住宅销售
，反哺适老产品研发设计和适老设备改造
。从中长期看
，保利计划用3～5年时间
，使养老产业运营逐步趋稳
，基本实现盈亏平衡
。长期而言
，在8～10年内达到发达国家的盈利水平
，打通金融通道
、实现REITs上市
。
宋广菊表示
，仅在建成社区进行适老化改造大概就需要5亿～10亿元的资金
，老龄产业博览会每年的投入预计超过1000万元
，“前三年是不赚钱的
。”而社区持有型的老年公寓
、和熹会床位等投资都比一般的住宅项目高
。
“回报周期太长
，信托
、基金等投资方式目前都无法介入
。”胡在新表示
，养老地产的外部融资渠道尚未打通
，目前只能依靠保利的自有资金
。
有分析人士指出
，发达国家养老产业的产业链条完整而成熟
，投资
、建设
、运营
、退出等环节都有相应的金融
、土地
、保险等政策配合及支持
。比如美国前10大养老社区拥有者中有5家是REITs
，而日本的Suncicy株式会社则由100家企业出资成立
，依靠股东自身资源
，解决了融资
、运营服务等产业环节的需求
。“就目前国内的政策环境而言
，能否在8～10年内完成养老产业政策配套
，令保利获得预期回报和通过证券化形式退出
，还存在很大的不确定性
。”
对以上疑虑
，宋广菊的回答显得坚定而执拗
：“金融通道一定能打通
，也必须打通
。”她的信心来自行业的最新政策动向
：据全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全透露
，目前国家有关部门正在就我国老龄事业和产业发展制定整体的规划
，在建设
、规划
、服务
、卫生
、金融
、土地
、税收
、就业
、信息化人才培养等36个领域聚集系列化支持措施
。
此外
，虽然保利目前已有7个养老地产项目
，但由于收益的不确定性
，保利方面还是强调这是一项长远投资
，不会在短期内过度投资进而影响开发住宅主业
。保利地产品牌管理中心相关负责人对外透露称
，“我们现在想先启动试点
，通过试点把品牌和管理团队打造成熟之后
，再谋求大的发展
。未来
，我们希望实实在在做一个养老地产的连锁品牌
，成为业绩增长的重要板块
。”
