自上海自贸区成立以来 ，当地寸土寸金的现象愈发明显 。据世邦魏理仕研究部最新统计数据显示 ，在2013年7 、8月份 ，外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米 ，但截至2013年底租金报价最高飙升到每日9元/平方米 ，空置率也从此前的30%降到8% 。

  事实上 ，自2013年9月以来 ，自贸区写字楼租金就开始上涨 ，尤其是在9月底自贸易区挂牌前后及“十一”后 ，出现了两次租金大幅上涨 ，甚至出现月内租金翻倍的现象 。截至目前 ，自贸区部分写字楼租金涨幅已经超过500% 。

  “原来自贸区内有一部分写字楼因出租情况欠佳被改成了酒店 ，而现在这部分酒店又重新改为写字楼对外出租 。”昨日(1月6日) ，国际地产服务机构戴德梁行的一位负责商业地产租赁的主管向《每日经济新闻》记者介绍说 ，物业用途的改变 ，代表着当地物业市场前景格局的重大转变 ，写字楼无疑成为自贸区受益最多的一种物业 。

  紧靠海岸线的上海自贸区写字楼的租金价格 ，已经可以与上海市中心商务区的价格相媲美 。数据显示 ，截至2013年三季度 ，上海自贸区写字楼租金刚刚超过漕河泾开发区 ；到了四季度 ，就已把四川北路这样的优质板块甩到后面 ，逼近虹桥商务区。

  高力国际昨日发布的数据显示 ，截至2013年底 ，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金为每日8.9元/平方米 。

  世邦魏理仕研究部统计 ，外高桥保税区内目前最贵的写字楼 ，汤臣国际贸易大厦的报价 ，已从成立前(2013年8月)的每日3元/平方米 ，上涨至每日9元/平方米 ，4个月涨幅达200% ，租金价格直逼市中心地段 。该地区另一写字楼——外高桥大厦2013年8月至2013年底的租金涨幅更为惊人 ，其租金报价从每日1.3元/平方米 ，飙到每日8元/平方米 ，涨幅高达515%。

  德融地产分析师钱宁罗告诉《每日经济新闻》记者 ，受自贸区概念影响 ，加上区域内写字楼供应严重不足 ，导致整个外高桥地区的写字楼租金价格出现暴涨 ，“当地写字楼不仅供应量小 ，而且都是老房子” 。

  世邦魏理仕研究部统计数据显示 ，目前外高桥保税区内 ，品质达到或接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米 。其中 ，楼龄在10年以上的占总量的56% ，基本没有楼龄在5年以内的写字楼 。

  世邦魏理仕指出 ，由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长 ，自贸区的个别写字楼业主已停用中介服务 ，自行接待上门咨询的客户 ，如宝钢浦东国贸大厦 、汤臣国际贸易大厦 、三联大厦等已基本满租 ，有的甚至已停止对外报价 。

  世邦魏理仕环球研究部董事谢晨认为 ，上海自贸区的设立 ，令区内写字楼价值迅速被重新定义 。但目前推高写字楼租金和售价的需求中 ，有很大比例是来自抢注的中小型民营企业 。这些企业往往存在需求面积小(仅供企业注册使用) 、注册在区内 、业务在区外的特征 ，且短期内不存在往区内派驻大量人员直接开展业务的实际办公需求 。

  记者了解到 ，上海自贸区自挂牌以来 ，已吸引大量企业入驻 。截至2013年12月31日 ，自贸区内新设内资企业共3405户(含分支机构21户) ，注册资本(金)总额685.86亿元人民币 ；新设外商投资企业228户(含分支机构5户) ，投资总额13.38亿美元 ，注册资本总额9.8亿美元 。

  有机构人士认为 ，随着大部分企业入驻上海自贸区 ，办公用地将成为最紧缺的土地种类 ，但对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区而言 ，土地性质转变是不可避免的 。

  一位不愿具名的人士称 ，自贸区写字楼集中地外高桥 ，有望成为自贸区内土地转性的首个试点区域 ，该区域的部分工业用地有望转成商业办公性质 。

  事实上 ，外高桥在2013年8月30日公布的定增预案中 ，已经显示土地性质转变的端倪 。外高桥定增预案显示 ，在其对上海自贸区一期5大平台30个子项目的规划中 ，跨国公司地区总部平台中的四个项目 ，既然为公司总部应当用于办公 ，而外高桥为该四个项目安排的地址 ，除卡尔蔡司项目外 ，均为仓库用地 。

  有业内人士分析认为 ，“仓库改造成办公楼还可能 ，但住宅和商业地产 ，不会是区内重点关照的对象 。政府还是非常谨慎的 ，临港现在也不随便接受投资 ，只有定制好的项目被认可 。”