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行业新闻
熟悉佛山房地产市场的人
，谁也不会否认目前写字楼供应多
、销售难这个事实
。来自戴德粱行和高力国际两个专业机构的统计数据都显示
，佛山写字楼供大于求
，戴德粱行更预测
，到2016年
，佛山写字楼总供应量为340万平方米
，总存量为443万平方米
，供过于求超过100万平方米
。
在严峻的“危机”面前
，写字楼开发商
、运营商也在多方突围
。一方面在硬件配置上下工夫
，超甲级写字楼在佛山遍地开花
。另一方面
，写字楼的物业服务得到重视
，专业
、优秀的物业公司成为开发商考察
、引进的对象
。戴德粱行专业人士认为
，佛山写字楼的物业服务与广深相比仍有一定差距
，有时租户付出了高额的物业费但没享受到相应的服务
，佛山急需专业服务物业公司推动写字楼市场良性发展
。佛山写字楼整体物管水平提升后
，未来租金过百不成问题
。
供需
：至2016年过剩百万平方米
根据戴德粱行的统计
，2000~2006年
，佛山写字楼开始起步
，汾江路
、季华路成为热点区域
，这时候的商住楼与写字楼混杂
，写字楼以销售为主
，不统一招租
，以百花广场
、财汇大厦为代表
。
2007~2011年
，佛山写字楼飞速发展
，重点区域仍在汾江路
、季华路一带
，但写字楼租售结合的形式更为普遍
，开发商开始自持
、统一招租
，卓远国际
、九鼎国际
、金海广场是这一时期的代表
。
从2012年起
，佛山写字楼供应进入高峰期
。今年
，万科金色领域
、禅城绿地中心
、佛山万科广场
、广佛智城
、华创商业广场
、南海万科广场等商业项目陆续入市
，成为******投资热点
。预计2014年，佛山市优质写字楼需求面积约256万平方米
。2016年总需求量约为340万平方米，总存量为443万平方米
，供过于求超过100万平方米
。
来自另一家专业写字楼与商业服务商高力国际的统计数据显示
，至2012年年底
，佛山写字楼总库存约104万平方米
，平均空置率为18.6%
。
收益
：禅桂优质写字楼年回报率超5%
在投资者关心的收益方面
，高力国际统计数据显示
，2012年到今年第一季度
，写字楼的毛收益率呈下降趋势
，2013年第一季度毛收益率为4.3%
。
戴德粱行策略发展顾问部联席主管及董事林力强提供了今年的数据
：2013年佛山写字楼租金平均为55元/平方米/月，禅桂优质写字楼租金在65元/平方米/月
，甲级写字楼租金为80~100元/平方米/月
。同时
，戴德粱行预计全年约为1.47万元/平方米
，售价有所上涨
。
戴德粱行的统计还显示
，佛山写字楼总体收益率为4.49%
。禅桂大部分优质写字楼回报率超过5%
。重点地区(如季华路)的优质写字楼收益率达到7%以上
。
观察
：“软硬兼施”提升附加值
需要特别提出的是
，佛山目前写字楼收益尚可
，不代表未来就一路向好
，尤其是在未来两三年内供应量大增的压力下
，新增写字楼是否能顺利出售
、出租
，仍是一个未知数
。同样
，已出售正招租
、出租的写字楼
，也要考虑如何加强服务
，避免客源流失
。
“危机”之下
，写字楼开发商也在突围
，为提升写字楼附加值
，开发商几乎是“软硬兼施”
。
在硬件方面
，写字楼的配置都堪称“高大上”
，挑高大堂
、优良电梯
、空调
、玻璃幕墙
，整栋建筑美轮美奂
。
物管服务是开发商
、运营商“软”实力的体现
。好的物管服务能使物业保值
、升值
，早已在住宅市场得到印证
。这一规律同样适用于商业地产
。
记者注意到
，已有一些开发商注意考察
、引进专业公司
，希望提升物业的附加值
。一些拥有丰富商用物业管理经验的公司
，也成为“香饽饽”
。
预测
：提升服务租户愿接受较高收费
戴德粱行华中区物业及设施管理主管
、董事黎家乐透露
，业界评判优质写字楼有12个指标
：位置
、交通方便性
、建筑形式
、大堂
、电梯
、走廊
、室内空间布置
、建筑设备系统
、声望
、租户类型
、物业管理水平
、为客户提供的服务
。“前10个指标做到并不难
，后两个指标
，佛山与一线城市相比
，仍有一定差距
。”黎家乐指出
。
记者了解到
，目前佛山很多写字楼的物管公司
，很少针对租户接待客户
、开展业务
、树立品牌形象等方面
，开展针对性的服务
。一些写字楼租户向记者反映
，感觉物管就是“收租”的
，平时很少关心大家
，只在欠缴水电费时会及时出现
。
在黎家乐看来
，优质的物业服务
，绝不仅仅是提供绿化
、安保
、保洁这么简单
，还包括“行政专员”
、公共管理
、行政管家等诸多服务
。
当然
，多样化的物业管理
，收取的物管费用也更高
。目前
，佛山写字楼的物管费普遍在10元以下
，5元左右的占大多数
。佛山写字楼租户完全有经济实力接受较高的物管费
。有时租户付出了高额的物业费
，却没享受到相应的服务
。“打个比喻
，佛山写字楼租户给了打的士的钱
，但物管公司只给了人家一部三轮车坐
，人家当然不愿意啦
。”黎家乐认为
，佛山写字楼物管服务还有极大的提升空间
，整个市场服务做上去后
，佛山写字楼租金过百不成问题
。
