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行业新闻
“自贸区的效应将率先体现在周边的商业地产上
，但很难直接将居住需求牵引至自贸区
。”中原地产研究咨询部总监宋会雍对房地产报记者表示
，自贸区建立后
，比如物流基地建设
、商务办公需求等会率先出现一波需求潮
，此类商业地产会率先迎来机遇
。“住宅方面短期很难出现大幅飙升的情况
。但从长期来看
，区域内经济会受到产业拉动
，区域新增就业人口密集度的增强
，以及收入提升
，会逐渐传导至房价上
。”
从实际的数据来看
，伴随自贸区概念的发酵
，上海商业地产也进入了新一轮的热销期
，尤其是与自贸区相关联的临港新城
、外高桥
、川沙等区域
，商办物业价格也水涨船高
，近来成交十分活跃
。
世邦魏理仕研究报告指出
，自贸区的设立将市场各方的目光聚集到了浦东,其在贸易便利化
、航运服务
、金融服务等方面的改革预计将带动仓储物业需求的增长,从而使浦东各大物流板块直接受益
。这些板块包括外高桥板块
、浦东机场板块
、临港（含洋山）板块以及奉贤（海港为主）板块
。“我们目前已经感受到对于自贸区内物业相关的问询和需求明显上升
，过去对浦西市场关注大过于浦东市场的局面有所改变
。”
供需失衡待改造
企业纷纷抢注自贸区
，直接影响了区内写字楼市场的供求关系
，尤其加速了写字楼租金和售价的迅速上升
。鉴于众多企业存在“宁愿抢注
、不可错过”的心态
，有分析人士认为
，外高桥板块的商业地产市场在短期内将持续处于供不应求的状态
，而租金也将保持在高位
。
世邦魏理仕研究部统计
，目前外高桥保税区内品质达到或者接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米
，其中楼龄在10年以上的占总量的56%
，而楼龄在5年以内的占比为零
。除办公楼市场外
，自贸区的成立所带动的人口导入也将积极作用于商铺等零售类商用物业
。
除餐饮和生活便利设施以外
，园区内仅有一处集合购物和餐饮为一体的物业载体——国际商品广场
，且项目定位较低，以中低端服饰和少量大众餐饮消费为主
，其主力消费人群为生产型
、运输业和基本服务业的从业人员
。
然而
，从自贸区的定位来看
，未来这一区域的消费主力将是更为高端的人群
，现有的中低端商业形态显然无法满足此类诉求
。
对自贸区外而言
，自贸区的设立将极大地推动周边新市镇的发展进程
，加速新城的人口导入
，兼具购物餐饮
、文化休闲
、亲子娱乐等一站式功能的社区型零售综合体将成为需求重点
。
由于自贸区所引入的高端服务业人群同样对周边商业板块具有一定的消费辐射能力
，辐射区域内的零售物业不仅总量需要增加
，长期来看亦有定位层级提升的必要性
。
外高桥或成自贸区未来CBD
自贸区涵盖外高桥
、临港洋山和浦东机场三个板块
，在这三个板块中
，外高桥将是自贸区未来的中央商务区
。首先
，自贸区管委会位于外高桥保税区内的基隆路9号
，这是选择外高桥作为自贸区商务中心的一个信号
；其次
，从入住的企业来看
，不论是大中型企业
，还是各大中外资银行
，外高桥是其自贸区分行
、支行选址的不二选择
；第三，从交通状况来看
，在三个板块中,外高桥与市中心各主要商务区的距离最近
，通过外环线
、五洲大道
、地铁6号线等交通设施能方便连接
；第四
，作为1990年成立的************个保税区
，外高桥在三个板块中拥有的企业资源最多
，发展最为成熟
，具有天然的先发优势
；最后
，在配套上
，外高桥周边拥有目前自贸区辐射区内唯一的高端居住
、商务
、商业区——森兰国际社区
，并在区内及附近拥有两家高星级酒店
。
“外高桥对于上海自贸区的意义远不止贸易试验田那么简单
，除了拉动经济增长外
，通过上海自贸区建设的试验性探索来打开国际市场是此次实践的一个相当重要的原因
。”上海财经大学自贸区研究中心副主任陈波认为
。
从商业地产的角度而言
，外高桥保税区内现有的商业地产体量少
、品质低,仅靠这些资源显然无法应对区内写字楼需求量
、质齐升的长期趋势
。
因此,在重新规划剩余的可开发土地资源的同时,现有物业的改造
、变更用途
、重建也应该作为解决区内写字楼供应问题的一种方案
。数据显示
，经过9~10月的大幅上涨后
，外高桥目前的写字楼租金水平已经超越了金桥
、张江和漕河泾
，成为园区写字楼中租金最高的板块
。但从长远来看,如果外高桥能够成为自贸区内的中央商务区,其目前的租金与一些成熟的核心商务区
、次中心商务区相比仍有差距,并非没有继续上升的空间
。
此外
，对区外而言
，自贸区的设立将极大地推动周边新市镇的发展进程
，加速新城的人口导入
，兼具购物餐饮
、文化休闲
、亲子娱乐等一站式功能的社区型零售综合体将成为需求重点
。此外
，自贸区引入的高收入人群也将对商业品质提出要求
。我们认为
，自贸区成立后
，区内和区外的商铺市场供应亟待量
、质齐升
。
