沉浮多年
，如今已进入关键的上升突破期
。
戴德梁行发布工业地产专题报告中指出
，从最初开发区的密集招商
，到03~04 年第三方工业地产商的兴起
，再到07~08 年一度的癫狂和瞬间的下落
，然后09~10 年的产业复苏
、起底上扬，直至现在平稳上升的前提下
，酝酿着全新的突破
。
戴德梁行中国区工业部主管苏智渊指出
，工业地产之所以没有在俗称的中国经济起飞的前二十年发展起来
，主要是因为传统低端制造业的工业物业没有办法满足以地产投资为驱动的工业地产的回报率要求
，而过低的价格又无法迅速达到投资的规模效应
，所以工业地产只可能发生在工业物业的租金与价格的双重提升的基础上
。
目前
，经济
、产业的转型使得工业房地产不再单纯地满足低端制造业的需要
，而应具备更多
、更高端的功能
，例如研发中心
、后台中心
、数据中心与呼叫中心等
，引领租售价格齐升
、有了投资价值并产生了第三方的工业房地产商
。这样的转型不仅仅体现在制造业厂房，同时发生在物流仓储和产业研发办公物业上
。
苏智渊透露
，传统认为的三大经济圈
，渤海湾
、长三角和珠三角对产业地产而言已经是过度成熟的市场
。如今
，新兴的产业市场和经济圈正在逐渐形成
，包括以沈阳为中心的东北市场
、以武汉为中心的华中市场
、以成都
、重庆为中心的西南市场等等
；同时
，像西安
、郑州、长沙与南宁等城市也开始展现出产业的发展潜力
。中国的工业地产市场拥有足够规模的产业腹地
，从地域
、价格
、产业等类别上
，完全可以做到一个立体的
、阶梯式的投资
。这对于那些长期投资
、规模较大的工业地产商而言
，无疑是一个终生式的平台
。目前
，某些知名的工业地产商
，正在进入上述几个主要节点城市并进行布局
。
值得一提的是
，事实上
，外资工业地产商的资本运作已经操作多年
。由于工业地产发展的实质是资本运作
，是通过职业经理人的专业能力
，成功运营一个工业地产项目并产生未来可持续并增长的现金流后
，在中长期内对项目的资本退出
、再融资
、转基金持有或通过组成房地产信托基金上市等等的资本运作
，这是工业地产发展的终极目标
。
苏智渊认为
，近几年随着大量的外资基金的进入
，资本运作无论是在方式上还是在资金量上都已经出现了前所未有的蓬勃局面
，而这样的国内外的资金对工业地产的兴趣可谓方兴未艾
。目前中国市场上
，海外工业地产商的规模远大于国内的同类企业
，国内资本渠道不畅是一个众所周知的瓶颈
，如果国内的房地产信托基金可以尽快放开
，对于国内工业地产商追赶或超越海外同行将具有里程碑式的意义
。
